0

BEĞENDİM

ABONE OL

News

0

2024 ve 2025’te hızla yükselen kiralar, 2026’da birçok şehirde frene bastı. Deprem konutlarının tamamlanması, artan konut arzı ve geri göç kira piyasasının yönünü değiştirdi. İstanbul ise bu tablonun dışında kaldı.

Ertur Gayrimenkul ve İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Yılmaz, “Konut arzı arttıkça kiracı üzerindeki baskı azalıyor. 2026, kira piyasasında yeni bir dönemin başlangıcı olabilir” dedi.

Türkiye konut piyasasında 2026 yılı, kira fiyatları açısından dikkat çekici bir kırılmaya sahne oluyor. 2024 ve 2025 yıllarında neredeyse tüm Türkiye’de hissedilen yüksek kira artışlarının ardından, 2026’da bazı şehirlerde artış hızının ciddi biçimde yavaşladığı, bazı bölgelerde ise geçen yılın kira seviyelerinin korunmaya başladığı görülüyor.

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’nın bugün yayımladığı “Deprem Bölgesi Konut Arzı ve Bölgesel Kira Enflasyonu Gelişmeleri” başlıklı analiz de bu değişimi ortaya koyuyor. Analizde, özellikle deprem bölgesinden göç alan illerde 2026 yılında kira enflasyonunun belirgin biçimde diğer illerin altında kaldığı belirtiliyor.

Bu gelişmenin arkasında ise tek bir neden bulunmuyor.

Konut arzının yeniden artması, deprem konutlarının tamamlanması, deprem bölgesine geri dönüşlerin başlaması ve kiralık konut talebindeki normalleşme, kira piyasasında dengeleri değiştiren başlıca unsurlar olarak öne çıkıyor.

Deprem konutları piyasayı değiştirdi

6 Şubat depremlerinin ardından deprem bölgesinde konut stokunun önemli ölçüde azalması, yalnızca deprem kentlerinde değil, göç alan diğer şehirlerde de kiralık konut talebini ve fiyatları yukarı çekmişti.

Ancak tablo artık tersine dönmeye başladı.

TCMB analizine göre kamu öncülüğündeki yeniden imar çalışmalarıyla deprem bölgesinde konut arzı hızla arttı. TOKİ tarafından tamamlanan deprem konutlarının sayısı 2025 yılı başında yaklaşık 201 bine, yıl sonunda ise yaklaşık 434 bine ulaştı. Aynı dönemde deprem bölgesinin Türkiye genelindeki yapı kullanım izinlerinden aldığı pay da yüzde 20’nin üzerine çıktı.

Bu arz artışı kira piyasasında da karşılık buldu.

2023 ve 2024 yıllarında deprem bölgesinde çok daha hızlı yükselen kiralar, konut teslimlerinin hızlandığı 2025 yılında yavaşlamaya başladı. 2026’da ise bu ayrışma depremden dolaylı etkilenen illerde de belirginleşti.

“KİRALARDA YÖN DEĞİŞİYOR”

Ertur Gayrimenkul ve İnşaat Yönetim Kurulu Başkanı Turgay Yılmaz, piyasadaki değişimi şöyle değerlendiriyor:

“2024 ve 2025 yıllarında kiralık konut piyasasında ciddi bir arz-talep dengesizliği yaşandı. Özellikle deprem sonrasında göç alan şehirlerde kiralık konut talebi çok hızlı arttı. Bugün ise konut arzının yeniden güçlenmesiyle birlikte bu baskının azalmaya başladığını görüyoruz.”

Yılmaz’a göre burada kritik nokta yalnızca yeni konutların yapılması değil, bu konutların piyasadaki mevcut talebi değiştirmesi.

“Deprem bölgesinde konutların teslim edilmesiyle birlikte insanların kendi şehirlerine dönmesi, daha önce göç alan şehirlerde kiralık konut talebini aşağı çekiyor. Bunun doğal sonucu olarak da özellikle ikinci el kiralık konutlarda pazarlık payı artıyor ve fiyatların yukarı yönlü hareketi zayıflıyor.”

İSTANBUL BU TABLONUN DIŞINDA

Ancak Türkiye’nin tamamında aynı tablo görülmüyor.

İstanbul, kira piyasasında ayrı bir hikâye yazmaya devam ediyor.

Kentte kentsel dönüşüm faaliyetlerinin yoğunlaşması, eski yapı stokunun yenilenmesi, dönüşüm nedeniyle geçici olarak kiralık konut talebinin artması ve yeni konut arzının talebi aynı hızda karşılayamaması, İstanbul’daki kira dinamiklerini diğer birçok şehirden ayırıyor.

Turgay Yılmaz da İstanbul’a özellikle dikkat çekiyor:

“İstanbul’da tabloyu yalnızca Türkiye genelindeki konut arzıyla açıklamak mümkün değil. Kentsel dönüşüm çok önemli bir değişken. Dönüşüme giren binalardaki vatandaşların geçici olarak kiralık konutlara yönelmesi, bazı bölgelerde kiralık konut talebini yeniden artırıyor. Bu nedenle İstanbul’da ibrenin diğer şehirlerdeki kadar aşağı dönmesini beklemiyoruz.”

Bu nedenle 2026 yılı, aslında tek bir Türkiye kira piyasasından ziyade birbirinden ayrışan bölgesel kira piyasalarının yılı olmaya aday.

EDİRNE’DE DİKKAT ÇEKEN TABLO

Bu ayrışmanın Trakya’da da yakından izlenebildiğini belirten Yılmaz, Edirne’deki kiralık konut piyasasına dikkat çekiyor.

“Edirne’de özellikle 2024 ve 2025 yıllarında gördüğümüz hızlı kira yükselişinin aynı tempoda devam etmediğini görüyoruz. Bugün kiralık konut piyasasında geçen yıl oluşan fiyatların önemli ölçüde korunduğu, bazı konutlarda ise mal sahibinin kiracıyı bulabilmek için fiyatını aşağı çekmek zorunda kaldığı bir dönem yaşanıyor.”

Burada önemli bir ayrım var: Piyasada ilan fiyatı, yeni kiracı kirası ve mevcut kiracının ödediği kira aynı şeyi ifade etmiyor. TCMB de mevcut kira endekslerinin yeni kiralamalardaki değişimi gecikmeli yansıtabildiğine dikkat çekiyor.

Bugün Edirne’deki ilan piyasasında da mahalle ve konut niteliğine göre ciddi farklılıklar bulunuyor; dolayısıyla “Edirne genelinde kiralar şu kadar düştü” şeklinde tek bir rakam vermek yerine “artış ivmesi kırıldı, bazı segmentlerde geri çekilme başladı” ifadesi daha sağlam olur. Güncel ilan verilerinde de ilçe ve segmentler arasında belirgin ayrışmalar görülüyor.

2026’NIN ŞİFRESİ: ARZ

Turgay Yılmaz’a göre önümüzdeki dönemde kira piyasasının kaderini belirleyecek en önemli unsur konut arzı olacak.

“Kira fiyatlarını kalıcı olarak aşağı getirecek olan şey sadece enflasyonun düşmesi değil, konut arzının artmasıdır. Bir şehirde insanların tercih edebileceği yeterli sayıda kiralık konut oluştuğunda ev sahibinin pazarlık gücü azalır, kiracının seçenekleri artar.”

Yılmaz, bu nedenle deprem konutlarının yanı sıra yeni konut üretiminin ve kentsel dönüşümün de kira piyasası açısından kritik olduğunu belirtiyor.

“2026’yı bir geçiş yılı olarak görüyorum. 2024 ve 2025’teki olağanüstü kira artışlarının ardından artık piyasa daha seçici hale geliyor. Konutun lokasyonu, yaşı, deprem güvenliği, ulaşımı ve fiyatı çok daha önemli hale geldi. Her evin aynı oranda değer kazanacağı bir dönemden çıkıyoruz.”

Kira artışında da aşağı yönlü trend dikkat çekiyor

Resmî kira artış tavanı açısından da 2026 boyunca aşağı yönlü bir seyir dikkat çekiyor. TÜFE’nin 12 aylık ortalamasına göre kira artış oranı Ocak 2026’da yüzde 34,88 iken Haziran’da yüzde 32,24, Temmuz’da yüzde 32,03, Ağustos’ta ise yüzde 31,90 oldu.

Ancak bu oran “Evlerin piyasa kirası yüzde 31,90 arttı” anlamına gelmiyor; sözleşme yenilemelerinde uygulanabilecek yasal üst sınırı ifade ediyor. Piyasa kirasındaki gerçek değişim ise yeni kiracı kira göstergeleri ve ilan fiyatları gibi daha güncel göstergelerle takip ediliyor.

TCMB’nin 2026 başındaki değerlendirmesi de kira enflasyonunda yavaşlamanın sürmesinin beklendiğini ortaya koyuyordu. Haber Merkezi